При оформлении ипотеки, заемщики чаще всего выбирают срок оформления кредита на 20-25 лет, для комфортного ежемесячного платежа. Однако средний срок жизни ипотеке в нашем городе составляет 7-8 лет. Каждый заемщик торопится вернуть деньги банку как можно быстрее и перестать платить проценты. Но каждый из них выбирает для себя разные стратегии: кто-то отправляет лишние деньги на досрочное погашение, а кто-то кладет деньги в банк под проценты.
Какую стратегию погашения ипотеки лучше выбрать? Предлагаем разобрать конкретный пример на цифрах и определить выгоду.
ДАНО:
|
Сумма кредита |
3 000 000 руб. |
|
Срок кредита |
20 лет |
|
Ставка, % |
9,2% |
|
Ежемесячный платеж |
27 379 руб. |
Допустим, у заемщика есть возможность ежемесячно к каждому платежу добавлять 10 000 рублей. А теперь давайте решим их дальнейшую судьбу: отправлять в погашение долга или копить?
СИТУАЦИЯ #1: Гасим досрочно
Если к каждому ежемесячному платежу мы будем добавлять 10 000 рублей и отправлять их на частично досрочное погашение, то ипотека будет полностью погашена за 9 лет и 7 месяцев, вместо 20 лет.
Переплата по начисленным процентам в этом случае составит 1 658 558 рублей, вместо изначальных 3 570 926 рублей. Таким образом, данная схема позволит нам сэкономить 1 912 368 рублей.
СИТУАЦИЯ #2: Копим деньги на вкладе
Рассмотрим ситуацию, когда заемщик решает накопить на досрочное погашение. Он открывает вклад под среднюю доходность 5% годовых и каждый месяц пополняет этот счет на 10 000 рублей. Продолжаем делать это все 9 лет и 7 месяцев, которые потребовались бы нам на досрочное погашение.
За этот срок размер вклада и начисленные проценты достигнут 1 437 884 рубля, а остаток долга по кредиту на этот момент будет равен 2 196 498 рублей. Направив накопленные деньги на погашение ипотеки, останется долг в размере 758 614 рублей, а итоговая переплата составит 2 440 620 рублей, вместо 3 570 926 рублей за 20 лет.
В этом случае получится сэкономить 1 130 306 рублей.
Рассмотрев эти варианты, можно сделать вывод, что досрочное погашение ипотеки намного выгоднее, чем копить. Как показывает пример, при одинаково затраченных ресурсах, но используя разные стратегии, мы получаем разные результаты. Но с чем это связано?
В виду особенности формирования аннуитетных платежей, в самом начале срока самая большая часть ежемесячного платежа отправляется на погашение процентов банка, а меньшая часть на основной долг, на который и начисляются проценты по кредиту.
Поэтому в Ситуации #1 мы регулярно сокращаем основной долг по кредиту и, соответственно, уменьшаем размер начисленных процентов по ипотеке. А в Ситуации #2 мы выплачиваем банку-кредитору основную часть переплаты по кредиту, пока ждем формирования доходности по вкладу.
Совет «БСН Недвижимость»: всегда делайте досрочное погашение, даже если есть возможность вносить совсем небольшие платежи. Мы не рекомендуем ждать, пока удастся накопить приличную сумму – ведь даже самый небольшой досрочный платеж позволит вам в конечном итоге сэкономить.
